En el mundo de la inversión inmobiliaria cotizada —es decir, los REITs (Real Estate Investment Trusts)— no todas las estrategias son iguales. Para un inversor inteligente, entender cuándo y por qué aplicar cada enfoque puede marcar la diferencia entre rendimientos promedio y resultados excelentes. Dos de las estrategias más relevantes hoy, especialmente de cara a 2026, son Core-Plus y Value-Add. Aunque ambas buscan generar retorno sobre el capital invertido, cada una tiene un propósito distinto en función del ciclo económico, la tolerancia al riesgo y las condiciones del mercado.
1. Entendiendo las Estrategias: ¿Qué Son Core-Plus y Value-Add?
Antes de decidir cuál tiene sentido en 2026, conviene aclarar qué significa cada una:
- Core-Plus: se trata de activos relativamente estables y generadores de ingresos —como edificios residenciales o industriales— que tienen potencial para mejorar a través de pequeñas mejoras, una gestión más eficiente o una mejor comercialización. Es una estrategia intermedia entre seguridad y crecimiento.
- Value-Add: aquí hablamos de propiedades que no están plenamente explotadas: pueden tener vacantes altas, problemas operativos o infraestructura obsoleta. La idea es invertir en su mejora —renovaciones, reposicionamiento del uso o reformas significativas— para aumentar el valor del inmueble y, por ende, los ingresos o el precio de mercado.
Piensa en Core-Plus como un vehículo que combina ingresos estables con alguna mejora de valor, y en Value-Add como una estrategia más proactiva y operativa: aquí el gestor “hace crecer” el activo en lugar de limitarse a administrar lo existente.
2. La Disyuntiva 2026: ¿Por Qué Importa el Contexto del Mercado?
El entorno económico actual en 2025-2026 está marcado por varios factores que impactan fuertemente las decisiones en REITs:
- Ajustes de tasas de interés tras años de subida han aliviado parcialmente la presión sobre el financiamiento inmobiliario.
- Dislocaciones en la valoración de algunos REITs —especialmente comerciales y oficinas— han generado brechas persistentes entre precios de mercado y valores fundamentales.
- Sectores como industrial, salud y autoservicio están mostrando resiliencia y crecimiento de ocupación.
Este contexto hace que tanto Core-Plus como Value-Add tengan razones de peso para ser consideradas, pero en diferentes escenarios y con distintos propósitos.
3. ¿Cuándo Tiene Sentido una Estrategia Core-Plus?
La estrategia Core-Plus es ideal cuando:
Quieres balancear estabilidad y crecimiento moderado
Si tu objetivo es generar flujo de caja regular pero con una dosis de apreciación de valor, los activos Core-Plus pueden ofrecer un mix interesante. El ingreso por rentas suele ser sólido, aunque ligeramente más volátil que en estrategias puramente core, a cambio de mayores retornos.
El mercado está entrando en recuperación leve
En fases donde los precios han corregido y las tasas se estabilizan, los REITs Core-Plus permiten aprovechar mejoras operativas o ligeras modernizaciones sin asumir riesgos excesivos.
Quieres limitar la exposición al riesgo de ejecución
Comparado con Value-Add, Core-Plus requiere menos intervención intensiva. No se trata de rehabilitar un edificio completo, sino de reajustar aspectos menores —gestión, amenities, renovaciones ligeras— para capturar valor.
Ejemplo: un REIT industrial urbano con alta ocupación pero contratos que pueden renegociarse al alza, o un complejo residencial con instalaciones anticuadas donde una modernización ligera aumenta el atractivo para rentas más altas.
4. ¿Cuándo Tiene Sentido una Estrategia Value-Add?
La estrategia Value-Add cobra fuerza cuando:
Existe oportunidad de transformar activos infravalorados
En mercados donde muchos activos están desajustados —por mala gestión o por un ciclo económico adverso— entra el potencial real de crear valor significativo. Cuando las rentas subyacentes pueden aumentar tras un reposicionamiento, las ganancias de capital pueden ser sustanciales.
Buscas rentabilidades superiores a la media
Aunque implica más riesgo y requiere mayor capital operativo (renovaciones, mejoras, reposicionamiento), un buen resultado puede traducirse en mayores retornos totales que estrategias más conservadoras.
Tienes ventaja competitiva en gestión activa
Value-Add no es para todos: requiere experiencia en renovaciones, análisis profundo y, frecuentemente, un plan claro para aumentar ingresos o reducir costos operativos.
Ejemplo: un REIT que adquiere un edificio de oficinas con baja ocupación, invierte en modernización de espacios y servicios, y reposiciona el inmueble hacia usos mixtos o coworking. Si se ejecuta bien, el valor de mercado del activo puede crecer más rápido que en otras estrategias.
5. Comparando Riesgos y Retornos (Resumen)
| Aspecto | Core-Plus | Value-Add |
|---|---|---|
| Riesgo | Moderado | Medio-alto |
| Intervención operativa | Baja-moderada | Alta |
| Rentabilidad esperada | Estable con crecimiento | Potencialmente alta |
| Dependencia del mercado | Menor | Mayor |
| Plazo típico | 5-10 años | 3-7 años |
| Ejecución intensiva | No | Sí |
Esta comparación te ayuda a decidir no solo qué estrategia adoptar, sino cuándo hacerlo en función de tu perfil y perspectiva de mercado.
6. Estrategias Combinadas y Rotación Dinámica
Una de las grandes ventajas de invertir en REITs en 2026 es la flexibilidad estratégica. No tienes que elegir una sola ruta. Muchos gestores combinan elementos de Core-Plus y Value-Add en distintos activos dentro de un mismo portafolio para:
- Reducir volatilidad en fases inciertas del ciclo.
- Capturar crecimiento cuando las condiciones operativas lo permiten.
- Rotar inversiones hacia activos más defensivos o más agresivos según evolución del mercado.
Por ejemplo, un fondo puede mantener activos Core-Plus que generen ingresos mientras desarrolla oportunidades Value-Add en sectores con mayor potencial de revalorización.
7. Conclusión: ¿Cuál Tiene Más Sentido en 2026?
No existe una respuesta única ni universal. En términos generales:
Core-Plus tiene sentido si buscas un equilibrio entre estabilidad e incremento de valor en un mercado que aún muestra incertidumbres post-ajuste de tasas.
Value-Add tiene sentido si estás preparado para gestionar activos más complejos, aprovechar oportunidades de transformación y obtener retornos superiores mediante estrategias activas.
La realidad de 2026 sugiere que los dos enfoques pueden ser complementarios: usar Core-Plus como base estable de tu portafolio y reservar un porcentaje para Value-Add cuando encuentres activos con verdadero potencial de revalorización. Entender el momento económico, las tasas de financiación y el comportamiento de los distintos segmentos de mercado será clave para tomar decisiones acertadas.
