El mercado inmobiliario global se prepara para un año histórico. Según proyecciones de Savills, la inversión inmobiliaria superará el billón de dólares en 2026 por primera vez desde 2022, con un crecimiento estimado del 15%. Europa, Oriente Medio y África liderarán el crecimiento relativo con un aumento del 22%, alcanzando los 300.000 millones de dólares. Esta recuperación marca un cambio de ciclo claro: el capital institucional regresa con fuerza después de años de cautela, los valores de los activos han tocado fondo y la financiación vuelve a ser un aliado en lugar de un lastre.
Para los inversores que operan en inmobiliario cotizado —REITs, ETFs sectoriales y acciones de gestoras—, entender por qué vuelve este capital y cómo posicionarse es fundamental para aprovechar este nuevo ciclo.
El punto de inflexión de 2025
El año 2025 marcó el final de un periodo de ajuste que comenzó en 2022 con la subida agresiva de tipos de interés. Tres señales claras confirmaron que el mercado había tocado fondo:
- Los valores de los activos (capital values) se estabilizaron tras las correcciones de 2022-2023.
- El tamaño medio de las operaciones volvió a crecer, señal de que el capital institucional regresaba con convicción y no solo con movimientos tácticos pequeños.
- La financiación dejó de destruir valor y comenzó a aportar retorno positivo a las operaciones, gracias a la estabilización y bajada progresiva de tipos.
Este contexto explica por qué 2026 se perfila como un año de expansión clara, con mayor liquidez disponible, activación del capital internacional ya levantado y un interés creciente por mercados con fundamentales sólidos.
Por qué vuelve el capital institucional
El capital institucional —fondos de pensiones, aseguradoras, soberanos, family offices de gran tamaño— había reducido su exposición inmobiliaria entre 2022 y 2024 por varias razones: valoraciones en caída, incertidumbre sobre tipos de interés, dudas sobre la demanda de ciertos segmentos (especialmente oficinas) y dificultad para obtener financiación competitiva.
En 2026, varios factores han cambiado radicalmente:
1. Estabilización macroeconómica y bajada de tipos
La bajada de tipos de interés en Europa y otras regiones ha mejorado el atractivo relativo del inmobiliario frente a renta fija. Con tipos oficiales en descenso, los yields inmobiliarios vuelven a ofrecer un spread interesante y las valoraciones de los activos se estabilizan, reduciendo el riesgo de pérdidas de capital.
Además, la mayor disponibilidad de capital en el sistema financiero facilita que los grandes inversores desplieguen recursos en operaciones de tamaño significativo, algo que había sido difícil en los años previos.
2. Demanda resiliente de usuarios finales
A diferencia de otras fases de crisis, la demanda estructural en sectores clave del inmobiliario se ha mantenido sólida o incluso creciendo:
- Residencial en alquiler: la escasez estructural de vivienda en ciudades clave europeas sostiene rentas y ocupación.
- Logística e industrial: el e-commerce y las cadenas de suministro mantienen presión sobre la necesidad de espacios logísticos.
- Data centers: la adopción de IA y el crecimiento del tráfico de datos impulsan la demanda de infraestructuras tecnológicas.
- Living alternativo (PBSA, flex living, coliving): segmentos con crecimiento estructural ligado a cambios demográficos y de estilo de vida.
Esta combinación de demanda sostenida y mejora del entorno financiero es exactamente lo que el capital institucional necesita para volver a comprometerse.
3. Valoraciones atractivas tras la corrección
Muchos activos cotizaron durante 2023-2024 por debajo de su valor neto de activos (NAV), ofreciendo puntos de entrada interesantes para inversores pacientes. Ahora que los valores se han estabilizado y las perspectivas son más claras, los grandes fondos ven oportunidades de comprar calidad a precios razonables antes de que los múltiplos se expandan significativamente.
En el inmobiliario cotizado, esto se traduce en REITs con descuentos sobre NAV atractivos, buenos fundamentales operativos y gestión sólida, que comienzan a ser revalorizados por el mercado.
Europa lidera el crecimiento relativo
Dentro del panorama global, Europa destaca por su dinamismo esperado en 2026. Según Savills, la región EMEA crecerá un 22%, el mayor incremento relativo entre todas las regiones. América seguirá siendo el mayor mercado en volumen absoluto (570.000 millones de dólares), pero Europa muestra señales de recuperación más acelerada.
Factores que explican el impulso europeo
- Retorno del capital institucional local y mayor actividad cross-border de inversores británicos, franceses y suecos que expanden su presencia fuera de sus mercados domésticos.
- Reactivación de capital procedente de Oriente Medio, que históricamente ha mostrado interés en activos europeos de calidad.
- España aparece como uno de los destinos más atractivos, con crecimientos superiores al 20% y fundamentales sólidos en residencial, oficinas prime y logística.
Para el inversor en inmobiliario cotizado, esto implica que los REITs y gestoras europeas con portfolios bien posicionados tienen viento a favor y pueden beneficiarse tanto de la recuperación de valoraciones como del aumento de actividad transaccional.
Qué sectores captan más capital institucional en 2026
El capital institucional no regresa de forma indiscriminada: prioriza activos con fundamentos sólidos, demanda estructural y capacidad de generación de flujos estables. Los sectores que concentran mayor interés son:
Residencial en alquiler
El residencial seguirá siendo el principal foco de inversión institucional en 2026. La combinación de escasez de oferta, demografía favorable y cambios regulatorios que limitan la construcción en muchas ciudades europeas asegura demanda sostenida y visibilidad de rentas a medio-largo plazo.
Dentro del cotizado, los REITs residenciales con portfolios en ciudades clave (Madrid, Barcelona, París, Berlín, Londres) y contratos indexados a inflación son especialmente atractivos.
Oficinas prime: flight-to-quality
Las oficinas recuperan protagonismo, pero con un matiz importante: el capital institucional se concentra en activos prime, bien ubicados, eficientes energéticamente y adaptados a las nuevas dinámicas de trabajo flexible. El mercado de oficinas reflejará aproximadamente una cuarta parte de la inversión global en 2026.
Los REITs con portfolios de oficinas prime en ubicaciones centrales y con inquilinos de alta calidad se beneficiarán de esta tendencia de «huida hacia la calidad».
Logística y data centers
La logística ligada al e-commerce y la infraestructura de datos impulsada por IA son dos de los segmentos con mayor crecimiento estructural. Ambos atraen fuertemente al capital institucional por:
- Contratos largos con inquilinos corporativos sólidos.
- Visibilidad de cash flows y crecimiento de rentas.
- Baja correlación con ciclos económicos tradicionales.
Living alternativo
El capital institucional aumenta su apuesta por residencias de estudiantes (PBSA), flex living, coliving y senior housing. Estos segmentos combinan perfil defensivo con potencial de crecimiento en mercados con oferta limitada.
Cómo posicionarse en el inmobiliario cotizado en 2026
Para el inversor individual o patrimonialista que opera en inmobiliario cotizado, este contexto ofrece varias oportunidades tácticas:
1. Priorizar REITs con fundamentales operativos sólidos
No basta con comprar «lo que ha caído mucho». El capital institucional busca calidad: REITs con:
- Portfolios bien ubicados en mercados con demanda estructural.
- Niveles de ocupación altos y contratos de duración media larga (WAULT elevado).
- Estructura de deuda prudente (LTV moderado, vencimientos escalonados, porcentaje alto de deuda fija).
- Gestión con historial de creación de valor y disciplina en capital allocation.
2. Sesgar hacia Europa y hacia segmentos defensivos
Dado que Europa liderará el crecimiento relativo, tiene sentido sobreponderar REITs europeos con exposición a los mercados más dinámicos (España, Países Nórdicos, República Checa, Portugal).
Además, en un entorno donde el capital institucional prioriza estabilidad, los segmentos defensivos (residencial, sanitario, logística esencial, data centers) ofrecen mejor relación riesgo-retorno que los más cíclicos.
3. Aprovechar la expansión de múltiplos
Con la vuelta del capital institucional y la mejora de sentimiento, es esperable que los múltiplos de valoración (P/FFO, precio sobre NAV) se expandan a lo largo de 2026. Los REITs que hoy cotizan a descuentos sobre NAV razonables pueden ofrecer revalorización significativa conforme el mercado reconozca la mejora de fundamentales.
4. Combinar ETFs globales con posiciones específicas
Una estrategia equilibrada puede combinar:
- Un ETF inmobiliario global o europeo como núcleo, para capturar la recuperación generalizada del sector.
- Posiciones específicas en 3-5 REITs de alta convicción en los segmentos y geografías con mayor momentum.
Esta combinación permite participar del movimiento macro sin depender completamente de la capacidad de selección individual.
Riesgos a vigilar en 2026
Aunque el escenario base es positivo, conviene tener presente algunos riesgos:
- Volatilidad de tipos residual: si los bancos centrales ajustan tipos más rápido de lo esperado por sorpresas inflacionarias, el inmobiliario cotizado puede sufrir volatilidad puntual.
- Presión regulatoria en residencial: varios países europeos han introducido controles de rentas y regulaciones más estrictas, lo que puede limitar el crecimiento de ingresos en ciertos mercados.
- Geopolítica y aranceles: tensiones comerciales o políticas pueden afectar el sentimiento inversor y ralentizar la actividad cross-border.
Conclusión: un año para acompañar al capital institucional
El regreso del capital institucional al mercado inmobiliario en 2026 no es una apuesta especulativa, sino la respuesta a un entorno mejorado: tipos a la baja, demanda resiliente, valoraciones razonables y fundamentales operativos sólidos. Para el inversor en inmobiliario cotizado, este contexto ofrece una ventana clara de oportunidad: posicionarse en REITs y ETFs de calidad antes de que la expansión de múltiplos y el aumento de liquidez eleven los precios significativamente.
La clave no está en perseguir rendimientos extremos, sino en acompañar al dinero institucional hacia los activos con mejor relación riesgo-retorno, priorizando Europa, segmentos defensivos y vehículos con fundamentales operativos demostrados. En un mercado que superará el billón de dólares por primera vez en cuatro años, el verdadero valor estará en saber dónde se concentra ese capital… y llegar justo antes que la multitud.
