Para un inversor inmobiliario que opera a través de la bolsa, la gran disyuntiva suele ser elegir entre promotoras cotizadas y REITs/SOCIMIs. A simple vista ambos son “acciones del sector inmobiliario”, pero el modelo de negocio, el perfil de riesgo y el punto del ciclo en el que tiene sentido entrar son muy distintos. Entender estas diferencias es clave para no confundirse de vehículo… y de momento.
Promotoras y REITs se sitúan en puntos casi opuestos del espectro: las primeras son más cíclicas, apalancadas al desarrollo y a la venta; los segundos están orientados a renta recurrente y estabilidad relativa. La cuestión no es cuál es “mejor” en abstracto, sino cuál encaja con tu perfil y con la fase del ciclo inmobiliario en la que te encuentras.
Qué es realmente una promotora cotizada
Una promotora cotizada es, esencialmente, una fábrica de proyectos: compra suelo, desarrolla, construye y vende viviendas u otros activos. Su cuenta de resultados depende de que:
- Haya demanda solvente para comprar producto terminado.
- Los márgenes entre coste total (suelo + construcción + gastos financieros) y precio de venta sean suficientes.
- El ciclo de crédito acompañe (hipotecas accesibles para el comprador final).
Características clave de riesgo:
- Ingresos irregulares: dependen de hitos de entrega y escrituración, no de rentas mensuales.
- Alta sensibilidad al ciclo: en fases de expansión de precios y crédito, los beneficios se disparan; en fases de contracción, pueden evaporarse.
- Mayor dependencia del coste de la financiación: el stock en curso y el suelo inmovilizado consumen recursos y exponen más al cambio de tipos.
Invertir en promotoras es, en gran medida, apostar por el ciclo de construcción‑venta y por la capacidad del equipo gestor de comprar suelo bien, ejecutar en plazo y vender al precio esperado.
Qué es realmente un REIT (o SOCIMI)
Un REIT / SOCIMI es un vehículo patrimonialista: compra activos estabilizados (o que puede estabilizar), los alquila y vive de las rentas recurrentes. Su lógica económica se parece mucho más a la de un propietario profesional de inmuebles en alquiler que a la de un promotor.
Características clave de riesgo:
- Ingresos recurrentes y más previsibles: contratos de alquiler, ocupación, duración media de contratos (WAULT), cláusulas de indexación.
- Menor dependencia de la venta: la venta de activos es una herramienta de rotación, no la fuente principal de ingresos.
- Apalancamiento orientado a largo plazo: la deuda está pensada para sostener un portfolio de activos arrendados, no un stock de obra en curso.
Invertir en REITs es, básicamente, comprar flujo de caja inmobiliario recurrente empaquetado en forma de acción, con liquidez diaria y un régimen de reparto de dividendos generalmente elevado.
Perfil de riesgo: dónde se sitúa cada uno
Comparando ambos modelos, se pueden trazar líneas claras:
- Volatilidad de beneficios
- Promotoras: beneficios muy cíclicos, ligados a entregas, precios de venta y disponibilidad de crédito.
- REITs: FFO y dividendos más estables, salvo cambios muy fuertes en ocupación o rentas.
- Sensibilidad al ciclo macro e hipotecario
- Promotoras: dependen directamente de que el comprador final pueda financiar la vivienda y de la confianza del consumidor.
- REITs: dependen más de demanda de alquiler y de la capacidad de refinanciar deuda, con impacto más gradual.
- Riesgo de ejecución
- Promotoras: riesgo elevado de ejecución de proyectos (costes de obra, plazos, licencias).
- REITs: riesgo más centrado en gestión de inquilinos, rotación de activos y mantenimiento.
En términos muy simplificados: promotoras se asemejan a “growth cíclico” con alto beta; REITs se aproximan a “value de dividendos” con beta más moderado, aunque siguen siendo renta variable.
Momento de ciclo: cuándo tiene sentido cada vehículo
La decisión de invertir en promotoras o en REITs no solo depende de tu perfil, sino del momento del ciclo inmobiliario y financiero:
Promotoras: mejor en fases tempranas‑medias de expansión
Las promotoras suelen funcionar mejor cuando:
- El mercado sale de una recesión y empieza a verse recuperación de demanda y de precios.
- Los tipos hipotecarios bajan o se estabilizan y el crédito fluye de nuevo.
- El suelo aún no se ha revalorizado del todo y hay margen de ampliación de márgenes.
En esa fase, el apalancamiento operativo juega a favor: un pequeño aumento de precios de venta y volumen puede disparar los beneficios. Pero si entras tarde, cuando el ciclo está muy maduro, el riesgo de reversión aumenta.
REITs: atractivos en fases de normalización y tipos a la baja
Los REITs tienden a ofrecer una combinación interesante de rentas y potencial de revalorización cuando:
- Se ha producido ya la gran corrección de valoraciones por subida de tipos.
- Los tipos empiezan a estabilizarse o bajar, reduciendo presión sobre yields y coste de deuda.
- El capital institucional retorna y se produce expansión de múltiplos (P/FFO, descuento sobre NAV que se estrecha).
En ese contexto, los REITs pueden ofrecer:
- Mejora gradual de valoraciones de activos subyacentes.
- Mejora de múltiplos de mercado.
- Mantenimiento o crecimiento prudente de dividendos.
Cómo encajarlos en cartera según tu perfil
Perfil conservador / patrimonialista
- Peso principal en REITs/SOCIMIs bien diversificados, con portfolios de calidad y deuda prudente.
- Exposición baja o nula a promotoras, salvo quizá posiciones muy específicas y pequeñas.
- Objetivo: estabilidad de dividendos, preservación de capital a largo plazo, volatilidad controlada.
Perfil equilibrado
- Núcleo en REITs (por ejemplo, vía ETFs o selección de 4‑6 nombres sólidos).
- Satélite táctico en 1‑2 promotoras con balances razonables, proyectos en zonas de demanda fuerte y equipo gestor confiable.
- Objetivo: capturar algo de upside del ciclo de desarrollo sin que una mala racha de ventas hunda la cartera.
Perfil agresivo / táctico
- Mayor peso en promotoras cuando se anticipa un tramo fuerte de ciclo expansivo (subidas de precios, boom de ventas).
- REITs usados como estabilizador y fuente de dividendo mientras se rota en promotoras de forma más táctica.
- Objetivo: maximizar potencial de revalorización aceptando fuerte volatilidad y riesgo de timing.
Claves prácticas para elegir entre promotoras y REITs
- Mira tus flujos de caja personales
- Si necesitas ingresos periódicos, los REITs encajan mejor por su política de dividendos recurrentes.
- Si puedes permitirte más volatilidad sin necesidad de cobrar, las promotoras pueden ser un complemento táctico.
- Sé honesto con tu tolerancia a la volatilidad
- Soportar caídas del 30‑40% en promotoras en fases complicadas no es raro.
- Con REITs, esas caídas también pueden ocurrir, pero suelen ir más ligadas a shocks de tipos/valoraciones que a riesgo de “todo o nada” del proyecto.
- No confundas ladrillo con seguridad automática
- Que una empresa sea “del sector inmobiliario” no la hace defensiva por definición.
- El modelo de negocio (desarrollo vs alquiler) es lo que realmente define el riesgo.
- Piensa en combinarlos más que en elegir solo uno
- Un bloque estable de REITs + una pequeña cesta de promotoras puede dar un equilibrio interesante entre renta, potencial de crecimiento y diversificación de modelos.
En resumen
- Promotoras cotizadas = apuesta al ciclo de construcción‑venta, beneficios volátiles, alta sensibilidad a tipos y crédito.
- REITs/SOCIMIs = exposición a renta inmobiliaria recurrente, más estabilidad de cash flow, más alineados con un enfoque patrimonialista.
Tu elección —y el peso relativo de cada uno— debería depender de tres cosas: tu perfil de riesgo, tu necesidad (o no) de ingresos periódicos y el punto del ciclo en el que crees que estás entrando. Más que elegir un “bando”, la clave está en saber qué hace cada vehículo, qué le afecta y cómo encaja en tu película patrimonial de los próximos 10‑20 años.
