La “rentabilidad anunciada” casi siempre se calcula con atajos y supuestos optimistas, mientras que la rentabilidad real incorpora todos los gastos, impuestos, vacíos y riesgos de la operación. Entender dónde está la trampa es clave para no firmar operaciones que parecen brillantes en el Excel del comercial y mediocres en tu cuenta bancaria.
Rentabilidad anunciada: dónde está la trampa
Cuando un comercial, anuncio o ficha de inmueble habla de “rentabilidad del 7–8% asegurada”, casi siempre se refiere a rentabilidad bruta, no a la que tú realmente vas a cobrar. La rentabilidad bruta se calcula dividiendo el alquiler anual entre el precio de compra, sin descontar ningún gasto.
- Es un cálculo rápido que sirve para filtrar, pero no para decidir una inversión.
- Ignora gastos como comunidad, IBI, seguros, reparaciones, gestión, vacancia e impuestos, que reducen de forma importante el porcentaje final.
La rentabilidad neta, en cambio, descuenta gastos anuales y toma como base el coste total invertido (precio + gastos de compra + reforma), reflejando mucho mejor el rendimiento real del inmueble.
Errores comunes en los cálculos
Muchos inversores novatos cometen siempre los mismos fallos al hacer números.
- Usar solo el precio de compra, sin sumar impuestos y gastos de adquisición (ITP/IVA, notaría, registro, gestoría, tasación, etc.).
- Calcular rentabilidad sobre el alquiler teórico “máximo” de la zona, en lugar de una cifra prudente y contrastada.
- Olvidar la reforma inicial, el mobiliario y los ajustes necesarios para sacar el inmueble al mercado.
Además, se mezclan conceptos: se llama “rentabilidad” a lo que en realidad es ROI, rentabilidad bruta y neta sin distinguir, lo que lleva a comparaciones injustas entre distintas operaciones.
Gastos que suelen ocultarse
Lo que rara vez aparece en la rentabilidad anunciada son los gastos que de verdad se comen tu margen. Estos son los más habituales:
- Gastos fijos: comunidad de propietarios, IBI, seguro de hogar, seguro de impago, tasas de basura u otros tributos locales.
- Gastos variables: mantenimiento, pequeñas reparaciones, electrodomésticos que se estropean, pintura entre inquilinos.
- Vacancia y morosidad: meses sin alquilar, cambios de inquilino, posibles impagos y costes de gestión asociada.
También quedan fuera muchas veces:
- Los gastos de gestión externa si usas agencia o empresa de property management.
- La amortización de reforma inicial y mobiliario, que deberías prorratear a lo largo de varios años.
Cuando estos conceptos se incluyen en el cálculo, la rentabilidad neta suele bajar entre 1,5 y 3 puntos porcentuales respecto a la bruta anunciada, según la tipología de inmueble y mercado.
Rentabilidad real: cómo debería calcularse
Un esquema sencillo para acercarte a la rentabilidad real de una operación de alquiler sería:
- Calcular el alquiler anual esperado de forma prudente (por ejemplo, incluyendo 1 mes vacío al año).
- Restar todos los gastos anuales recurrentes: comunidad, IBI, seguros, mantenimiento estimado, gestión, vacancia y otros costes.
- Dividir ese beneficio neto anual entre el coste total de la inversión: precio de compra + gastos de adquisición + reforma inicial.
Esta es la lógica de la rentabilidad neta inmobiliaria, que se considera la referencia más fiable para decidir si un activo es realmente atractivo. En mercados residenciales consolidados, muchas fuentes sitúan como razonable una rentabilidad neta de alrededor del 4–6%, dependiendo de la ubicación y del riesgo.
Ejemplo real: del 5,3% “anunciado” al 3,9% real
Un ejemplo típico ilustra bien la diferencia entre lo que se anuncia y lo que realmente se obtiene.
- Piso comprado por 180.000 € y alquilado por 800 € al mes.
- Ingresos anuales brutos: 800 × 12 = 9.600 €.
- Rentabilidad bruta anunciada: 9.600 / 180.000 = 5,33%.
Hasta aquí, el número “vende” muy bien en una ficha comercial. Sin embargo, al incorporar gastos y coste real invertido, el panorama cambia.
- Gastos anuales (comunidad, IBI, seguros, mantenimiento…): 2.000 €.
- Gastos de adquisición (impuestos, notaría, etc.): 12.000 €.
- Coste total invertido: 180.000 + 12.000 = 192.000 €.
La rentabilidad neta pasa a ser:
La diferencia entre el 5,33% “anunciado” y el 3,95% real es la distancia entre una operación que aparenta ser muy buena y otra que, siendo correcta, quizá ya no compita tan bien frente a otras alternativas o frente a otro tipo de activos.
Si además se financia con hipoteca, la rentabilidad sobre el capital aportado (ROE) puede subir, pero el riesgo financiero aumenta y hay que considerar la cuota, los intereses y la capacidad de soportar vacíos o bajadas de renta.
Cómo protegerte de las trampas de rentabilidad
Para no caer en la trampa de la rentabilidad anunciada:
- Exige siempre el detalle de los gastos reales o calcula tú mismo todos los conceptos que afectarán a la operación.
- Compara inmuebles y estrategias usando siempre rentabilidad neta sobre coste total invertido, no solo la bruta sobre precio de compra.
- Ajusta tus expectativas a rangos razonables de rentabilidad neta para el tipo de activo y ubicación, sin dejarte llevar por promesas de porcentajes muy altos sin explicación.
Con esta disciplina, la “trampa” deja de funcionar y las operaciones que de verdad tienen sentido destacan enseguida frente a las que solo brillan en el anuncio.
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