La rentabilidad del alquiler permite evaluar qué rendimiento genera una vivienda respecto al dinero invertido. Pero el resultado cambia mucho según incluyas los gastos de compra, los periodos sin inquilino, el mantenimiento y la financiación.
Además, una inversión puede producir un resultado económico positivo y dejar poco dinero disponible después de pagar la hipoteca.
En esta guía aprenderás a distinguir rentabilidad bruta, rendimiento operativo y flujo de caja, utilizando un mismo ejemplo durante todo el cálculo.
Qué mide la rentabilidad del alquiler
Antes de comparar porcentajes, comprueba qué incluye cada uno.
| Indicador | Qué mide |
|---|---|
| Rentabilidad bruta | Ingresos de alquiler antes de gastos respecto a una base de inversión |
| Rendimiento operativo | Ingresos menos gastos del inmueble, antes de financiación e impuestos personales |
| Flujo de caja | Dinero que queda después de los cobros y pagos considerados |
| Rendimiento de caja sobre capital propio | Flujo de caja respecto al dinero aportado por el inversor |
La expresión «rentabilidad neta» puede resultar ambigua. Siempre debe aclararse si descuenta gastos operativos, financiación, impuestos o todos ellos.
Ninguno de estos cálculos incorpora automáticamente la revalorización o pérdida de valor del inmueble.
Paso 1. Calcula la inversión inicial completa
No utilices únicamente el precio anunciado.
Incluye los desembolsos necesarios para adquirir y dejar la vivienda preparada para alquilar:
- Precio de compra.
- Impuestos de adquisición.
- Notaría y Registro.
- Honorarios a tu cargo.
- Reforma inicial.
- Mobiliario y equipamiento.
- Otros gastos necesarios para ponerla en uso.
Ejemplo de partida
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Compra | 120.000 € |
| Impuestos y gastos de adquisición | 12.000 € |
| Reforma y mobiliario | 8.000 € |
| Inversión inicial total | 140.000 € |
Son cifras hipotéticas, no una estimación fiscal o de mercado.
Si necesitas una reserva adicional de liquidez, anótala por separado. No es un gasto consumido, pero sí dinero que debes tener disponible.
👉 ENLACE INTERNO: Cómo calcular el coste real de una reforma.
Paso 2. Estima ingresos realistas
Supongamos un alquiler mensual de 800 euros.
Con doce meses completos de ocupación y cobro:
800 × 12 = 9.600 euros anuales.
Para el escenario base vamos a suponer un mes sin alquiler:
800 × 11 = 8.800 euros anuales.
Esta previsión no elimina el riesgo de impago. Puedes preparar otro escenario que incorpore menos cobros y posibles gastos de recuperación.
No descuentes dos veces la vacancia: si ya has reducido los ingresos a once meses, no vuelvas a restar ese mismo mes como un gasto.
Paso 3. Calcula la rentabilidad bruta
En este ejemplo utilizaremos como denominador la inversión inicial total.
Rentabilidad bruta = ingresos anuales / inversión inicial total × 100.
Con ocupación completa:
9.600 / 140.000 × 100 = 6,86%.
Con once meses de ingresos:
8.800 / 140.000 × 100 = 6,29%.
Algunas comparativas utilizan únicamente el precio de compra. Con ese criterio, 9.600 euros sobre 120.000 euros darían un 8%.
Ambos cálculos describen bases diferentes. Para comparar inmuebles, utiliza el mismo criterio en todos.
Paso 4. Identifica los gastos operativos
Considera los gastos que realmente correspondan al propietario.
Para nuestro ejemplo:
| Gasto anual | Importe |
|---|---|
| IBI | 450 € |
| Comunidad a cargo del propietario | 600 € |
| Seguro | 250 € |
| Mantenimiento previsto | 700 € |
| Gestión y otros gastos | 400 € |
| Total | 2.400 € |
El mantenimiento es una estimación presupuestaria: el gasto efectivo puede variar.
Además, revisa suministros durante periodos vacíos, derramas, sustitución de equipamiento y reparaciones extraordinarias. No todas tienen que producirse cada año, pero conviene prever cómo las financiarías.
Paso 5. Calcula el rendimiento operativo
Restamos los gastos operativos a los ingresos previstos:
8.800 − 2.400 = 6.400 euros anuales.
Después dividimos entre la inversión inicial:
6.400 / 140.000 × 100 = 4,57%.
Este es el rendimiento operativo antes de financiación e impuestos personales.
No lo presentes como dinero completamente disponible ni como rentabilidad real ajustada por inflación.
👉 ENLACE INTERNO: Rentabilidad real frente a rentabilidad anunciada.
Paso 6. Separa intereses y devolución del préstamo
Supongamos que financias 90.000 euros y aportas los otros 50.000 euros.
Para el año analizado, utilizaremos estos importes hipotéticos:
- Cuotas totales: 6.000 euros.
- Intereses incluidos: 3.000 euros.
- Devolución del principal: 3.000 euros.
En una hipoteca ordinaria amortizable, la cuota combina intereses y devolución de capital. Su composición cambia según las condiciones y el momento del préstamo. Fuente: Banco de España, cuota hipotecaria.
Los intereses son un coste financiero. La devolución del principal reduce tu deuda y consume caja, pero no es un gasto equivalente a los intereses.
Paso 7. Calcula el flujo de caja
Para conocer el dinero que queda antes de impuestos personales:
Flujo de caja = ingresos − gastos operativos − cuotas completas del préstamo.
Aplicado al ejemplo:
8.800 − 2.400 − 6.000 = 400 euros anuales.
Son unos 33 euros mensuales de promedio, no una cantidad que necesariamente recibirás cada mes.
El resultado operativo era de 6.400 euros, pero la caja disponible después de las cuotas es mucho menor.
Una reparación adicional de 1.000 euros llevaría este flujo anual a −600 euros antes de impuestos. Tendrías que aportar dinero.
Paso 8. Mide el rendimiento sobre tu aportación
Con una aportación inicial de 50.000 euros:
Rendimiento de caja
400 / 50.000 × 100 = 0,8% anual antes de impuestos.
Este indicador muestra la caja generada respecto al dinero aportado.
Resultado después de intereses
Si restamos únicamente los intereses al resultado operativo:
6.400 − 3.000 = 3.400 euros.
Respecto a la aportación inicial:
3.400 / 50.000 × 100 = 6,8%.
Es una medida simplificada antes de impuestos y cambios de valor. No es toda caja disponible: 3.000 euros se han destinado a reducir la deuda.
No representa la rentabilidad total de la operación, que también dependerá del valor del inmueble, los desembolsos futuros y los costes de salida.
Paso 9. Incorpora la fiscalidad
El cálculo económico no coincide necesariamente con el rendimiento fiscal.
Para una persona física residente en España bajo el régimen común, cuando el alquiler genera rendimientos del capital inmobiliario, pueden existir gastos deducibles y amortizaciones sujetos a requisitos y límites. Fuente: Agencia Tributaria, gastos deducibles del alquiler.
Distingue tres conceptos:
- Amortización del préstamo: devolución de deuda.
- Amortización fiscal del inmueble: reconocimiento de su depreciación conforme a las reglas tributarias.
- Reserva de mantenimiento: dinero previsto para futuras incidencias.
No son intercambiables. Una cantidad reservada no se convierte por sí sola en gasto fiscal deducible.
Para estimar la caja después de impuestos, descuenta del flujo calculado el impacto fiscal atribuible al alquiler. No apliques un porcentaje fijo sin revisar tu situación.
Resumen del ejemplo de rentabilidad del alquiler
| Indicador | Resultado |
|---|---|
| Inversión inicial total | 140.000 € |
| Aportación propia | 50.000 € |
| Ingresos previstos con once meses de cobro | 8.800 € |
| Resultado operativo | 6.400 € |
| Rendimiento operativo sobre inversión total | 4,57% |
| Resultado simplificado después de intereses | 3.400 € |
| Flujo de caja después de cuotas | 400 € |
| Rendimiento de caja sobre aportación propia | 0,8% |
Todos los resultados excluyen impuestos personales y cambios en el valor del inmueble.
👉 ENLACE INTERNO: Invertir para alquilar o reformar y vender.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad del alquiler es buena?
No existe un porcentaje universal. Depende de los riesgos, gastos, financiación, dedicación y alternativas comparables.
¿Debo utilizar el precio de compra o el valor actual?
Para evaluar una compra, resulta útil el coste total de entrada. Para decidir si conservar un inmueble que ya tienes, también conviene analizar su rendimiento sobre el valor actual.
¿La hipoteca mejora siempre la rentabilidad?
No. Puede aumentar el rendimiento sobre capital propio, pero también las pérdidas y la presión de caja. El préstamo sigue siendo exigible aunque no cobres el alquiler.
¿Puedo sumar la revalorización al alquiler?
Puedes incorporarla a una estimación de rentabilidad total, pero separa la variación observada de una previsión. Para calcular el resultado de una venta, incluye gastos, impuestos y deuda pendiente.
¿Un flujo de caja positivo significa que la inversión es segura?
No. Puede ser insuficiente para afrontar impuestos, reparaciones o periodos prolongados sin ingresos. Analiza también escenarios desfavorables.
Súper interesante, muchas gracias por la información